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法理熱點

您愿拿房子換養老金嗎?

 發表時間:2019-01-24 10:40:24  來源:徐炯權

   
    2018年8月,中國銀保監會下發通知,擬在全國范圍內推廣老年人住房反向抵押養老保險——“以房養老”,要求保險機構做好金融市場、房地產市場等綜合研判,積極創新產品,有效滿足社會養老需求。
“以房養老”讓晚年更幸福
    “以房養老”,是指老人將自己具有獨立產權的房子抵押給保險公司,然后每月從保險公司領取一筆固定的養老金,待老人去世后,保險公司再處置房子,房子抵押并不影響老人繼續居住。按目前授權在全國開展以房養老業務的保險公司規定,參保人年齡為60至85歲之間。每月領取多少養老金,與房屋評估價格及老人年齡、性別有關。一般來說,參保年齡越大,折算的月養老金越多。 考慮女性壽命普遍高于男性,男性參保折算養老金比女性略高。以一套價值200萬元的房產為例,70歲男性一人每月領取養老金6720元;70歲女性一人每月可以領取養老金5776元;70歲的夫妻兩人共同領取,每月可領取6248元。
    70歲的譚大媽,住在廣州市越秀區一套位于5樓的32平方米的老房子里。譚大媽30多歲離婚后一直單身,沒有子女。隨著年齡增長,長年獨居的她越來越擔憂養老。她的親戚多在香港和佛山,雖然年輕時攢下一點積蓄,但那些錢都防著以后生病。每月2000元多一點的退休金,讓她的生活變得非常拮據。每月水電燃氣花費加起來差不多500元,剩下1500元,應付一日三餐,她連衣服都不舍得買;房屋當西曬,她不舍得買窗簾,直接用墻紙、報紙糊在玻璃上。
    2014年“以房養老”在廣州試點。譚大媽從報上看到消息后,找到承辦這一養老項目的保險公司了解相關情況。保險公司工作人員告訴,把房產抵押后還可以繼續住,也可以把房子租出去,每月還能收到養老金,直到“百年”歸老,無論領的養老金是不是超過了房子價值,生前不用償還保險公司一分錢。擔心上當受騙,譚大媽一直猶豫跟保險公司簽“以房養老”合同。不久,一場大病讓她臥床不起。香港、佛山等地的親戚雖都表示了慰問,但要實地照顧她卻做不到。最后還是鄰居好友及其兒子照顧了她。
    由此,譚大媽下定決心辦“以房養老”。2015年,經過第三方評估公司評估,譚大媽的這套房屋估值72萬元。當年11月,剛過68歲生日的譚大媽正式簽下協議,從此每月從保險公司獲得1800多元養老金,直到“百年”歸老。譚大媽決定,自己若去世后房屋拍賣價格超過其養老金及利息之和,剩余的錢歸鄰居好友及兒子所有。
如今,譚大媽每月退休金漲到2700元,加上保險公司每月給的1800元,經濟上比之前要寬裕很多。“我現在每星期去茶樓跟老朋友喝三次茶,養養寵物,有時還外出旅游。”譚大媽說,她如今的生活質量比以前大大地提高了,過得也比以前開心了。
    2014年第一批“以房養老”城市試點后不久,北京的康大爺就第一個報了名。康大爺住在北京市北五環邊上的一個小區,報名參與“以房養老”那年,他69歲。由于女兒不幸去世,家里只剩下了康大爺和老伴相依為命。老兩口每月退休金加起來有7000多元。雖然不愁吃喝,但康大爺總覺得手頭有點緊。
    “人老了體質越來越差,這病那病的,上醫院檢查治療是一筆很大的開支。”
康大爺老兩口,最大一筆財產就是這套三居室的房子。2014年這套房子評估為305萬元。隨后,保險公司推出了“以房養老”保險產品,兩人與保險公司簽訂了合約。根據合約,康大爺和老伴將房產抵押給保險公司,每月可以從保險公司領取9000多元。
    “保險公司每月按時把9000多元打到銀行卡上,而且讓我們繼續住在這套房子里,直到終老,多好啊!”在康大爺眼中,“以房養老”這事是值得做的。老兩口算了一筆賬,投保“以房養老”之后,每月的收入從7000多元增加到了16000元,如果他們住到了養老院,抵押出去的房子還可以出租,每月有5000多元租金收入。這樣一來,每月2萬多元收入,能夠徹底解決他們的后顧之憂了。
試點4年為何反映平平
    “以房養老”自2014年開始啟動試點,范圍限于北京、上海、廣州、武漢四城;2016年,試點范圍擴大至各直轄市、省會城市(自治區首府)、計劃單列市,及江蘇、浙江、山東和廣東部分地級市。然而,試點4年成效并不理想。
業內人士認為,制約“以房養老”順利推廣主要有三大瓶頸。
    一方面受傳統觀念影響,多數人愿意把房子留給子女。
    “花畢生積蓄買的房子,就這樣抵押給了保險公司?應該沒幾個人愿意吧?”年過六旬的劉筠是長沙市開福區的一位普通市民,在他看來,“百年”之后把房子留給子女才是首選。
    劉筠的觀點,鄰居王煥芝也認同。73歲的王煥芝是機關單位退休干部。“我有退休金,吃穿不成問題,沒必要把房子抵押出去。”
    92歲的曹大娘家住長沙市天心區木蓮沖,老伴和大兒子已過世,她現在和小兒子一家過,“我現在這年紀,他們還眼巴巴看著我這房子呢,要是房子抵押給保險公司了,那我死了估計也得被他們罵。”
    作為年輕人,陳先生不支持父母“以房養老”。“我和妻子都是獨生子女,說實在的,贍養雙方老人和養小孩確實很吃力,父母把房產留給我們也算是一種經濟上的援助。”陳先生坦言,他不會考慮讓父母“以房養老”,另外老人去世后,房子歸保險公司他也不能接受。
     “‘以房養老’從理論上講是一件好事,但對中國人來說是文化傳統上的‘水土不服’,是一種觀念上的挑戰 。”湖南省社科院副巡視員方向新認為,“養兒防老”的傳統觀念在中國人心中已經占據著主流,給子女遺贈房產的傳統也根深蒂固。目前參與“以房養老”的老年人,多數是無子女老人和“失獨”老人。另外,老人壽命越長,抵押的房產回本的可能性才越高。如果老人壽命短,明顯就吃了虧。再就是三線城市房價相對低,即使老人參與“以房養老”,得到的養老金也不會太高。所以,不少老人和他們的子女都對此持觀望態度。
    另一方面配套措施不完善,操作中遇到的問題難以解決。
    “那些沒有子女的老人簽署‘以房養老’合同后,保險公司對他們不管怎么辦?”“老人去世后,子女想把抵押的房子贖回來,贖金按保險公司原先付給老人的價格還是按市場價?”針對這樣的擔心,湖南商學院尹元元教授表示,“以房養老”與金融貸款、擔保機構、資產評估以及個人的信用系統完善健全息息相關,在長達幾十年的抵押期限中,這些實際操作中遇到的細節問題,目前還缺少配套的措施與制度設計,也導致了部分老人對“以房養老”信心不足。
    再一個就是承擔風險,導致金融機構持觀望態度。
    幸福人壽保險公司一工作人員毫不諱言,這幾年他們雖有“以房養老”業務的嘗試,但仍面臨房價波動、輿論及法律政策、房屋處置等諸多風險。老人選擇“以房養老”后,保險公司是逐月支付費用給老人直至去世。若保險公司預測老人壽命較長,每月支付金額就會較少,一旦老人過快辭世,容易引發家屬與保險公司對房屋剩余價值的爭論。如果老人中途反悔,或他們的子女入住后不退房怎么辦?
     業內人士表示,“以房養老”需先行評估房屋資產價值,以此判定養老金額度。在實際操作過程中最常見的分歧是,老人希望房子有高估值,而保險公司會考慮經濟大勢、購房需求變數等各類影響房價升值的不確定因素,做低房屋的未來增值部分。這往往導致老人及其子女和保險公司之間矛盾層出不窮,糾紛不斷,影響業務的順利開展。
突破瓶頸制約前路光明
    雖然“以房養老”在試點中還存在諸多亟待解決的問題,但在全國推廣的意義卻不容置疑。有關專家表示,只要朝著以下三個方面去努力,就能突破瓶頸制約,迎來前行路上的光明。
    一方面,輿論要引導老年人及子女轉變觀念。
    養兒防老是中國人的傳統觀念。為了子女,許多老人不惜犧牲自己的幸福晚年。一些老人勤爬苦做、省吃儉用,把畢生的積累用于買房,新房讓給子女住,自己住舊房,到頭來房產也要留給子女,認為只要子女幸福,自己做牛做馬也值得。殊不知,這會縱容子女“啃老”。
    首先要讓老人摒棄刻薄自己、溺愛子女的做法,倡導與時俱進,為幸福晚年而活。當退休金不夠養老開支時,就應當考慮“以房養老”。為將房產留給子女而自己吃糠咽菜不值得,該出手時便出手。事實上不給子女留遺產,倒逼他們自力更生,在事業上取得驕人的業績,才是做父母的榮耀與自豪,才算真正的幸福。其次要讓做子女的知道:父母“以房養老”在晚年過得開心,不至于虧了身體而患病住院需要人照料,實際上是幫了自己的忙,可以安心工作。
另一方面,政府與行業配合激發市場活力。
    據統計,目前我國老年人達到2.4億,預計到2020年增至2.55億,為“以房養老”提供了巨大的市場空間。業內分析,隨著經濟社會轉型以及市場不斷培育,三個因素會支撐“以房養老”市場實現突破。一是人口結構變遷,家庭代際關系變化,空巢與失獨老人增加;二是社會養老保障水平有限,多樣化養老方式亟待拓展;三是自有房比重較大,住房資產價值上升。湖南大學金融與統計學院副教授張虹認為,“以房養老”需要房地產評估、交易、公證等機構參與,政府有關部門應設定準入門檻,建立協作聯動機制,保障規范公正。在發展初期,應優先考慮失獨、空巢、無子女的老人家庭。
    “長遠來看,很多老年人名下可能有幾套房,拿出一套來抵押養老有何不可?”張虹說,把“以房養老”的利好宣講透徹,形成多點共贏局面,再輔之必要的調控手段,比如征收房產稅、遺產稅等,將會降低人們繼承房產的熱情。另外,建議在今后的推廣中逐步擴大抵押房產的范圍,將其他類型的不動產,如商業類房產、共有產權房、農村宅基地房產等列入抵押范圍,以便解決更多老年人的收入問題。
    最后一方面,強化市場服務監管提高信用度。
    “以房養老”畢竟是個新鮮事物,在試點推廣中,老年人普遍反映為保險條款內容雖多,但看后讓人感到并不十分明晰,特別是一些后續的一些權益問題不明晰,工作人員的解釋也模棱兩可。建議將服務模式標準化和精細化,提高可信度;同時,要做好頂層設計,加大政府與行業的監管力度,保障老年人和保險機構的相關權益。
    “以房養老”表面看是用房子換來持續的養老金提高生活水平,但實際上并非那么簡單。在一些醫院急診室里,曾經出現過多次空巢老人急需手術卻找不到家屬簽字的情況。甚至有一位失獨老人在急診室中突然去世,他的房產以及賬戶上200多萬元人民幣都無人問津。“老人的養老痛點不只是錢的問題,他們更期待的是專業細致的服務。”專家指出,這些延伸問題,需要政府與相關行業共同研究,拿出切實有效的舉措,“以房養老”才有望進入發展快車道。

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